2026 год переломает правила ипотеки. Успейте до конца 2025 года

Новый год несет три больших шока для ипотечного рынка. Два из них уже запланированы. Третий может быть еще больнее.

Если вы откладываете покупку жилья на 2026 год, пересмотрите планы. Скорее всего, вам нужно действовать до 31 декабря 2025.

Шок первый: 1 января 2026 — банкам урежут деньги еще больше

В ноябре 2025 государство уже ударило по компенсациям банкам. Теперь готовится второй удар.

С 1 января 2026 года государство еще на 0,5 процентного пункта сократит выплаты банкам за выдачу льготной ипотеки:

Было до ноября 2025:

• На новостройку: ключевая ставка + 3 п.п.

• На ИЖС: ключевая ставка + 3,5 п.п.

Было с ноября по декабрь 2025:

• На новостройку: ключевая ставка + 2 п.п.

• На ИЖС: ключевая ставка + 3 п.п.

Будет с января 2026:

• На новостройку: ключевая ставка + 2 п.п. (без изменений)

• На ИЖС: ключевая ставка + 2,5 п.п. (еще минус 0,5)

Смотрится неочевидно, но для банков это серьезная потеря денег. Они ответят ужесточением требований.

Что это означает на практике

Первоначальный взнос вырастет с 20% до 25–30%.

Раньше можно было войти в дом за 20% от его стоимости. Квартира стоит 5 млн? Вносите 1 млн, банк выдает 4 млн по льготе.

Теперь банки скажут: "20% маловато, риск велик. Вносите 25% или даже 30%". И квартира на 5 млн сразу требует 1,25–1,5 млн собственных денег.

Проверка заемщиков будет еще жестче.

В ноябре 2025 банки начали проверять доходы тщательнее. Это было первой волной. В январе 2026 это станет нормой. Банки будут:

• запрашивать справку о доходах из налоговой, а не только с работы;

• смотреть на старые кредиты и непогашенные долги;

• проверять кредитную историю до последнего платежа;

• требовать справки от всех членов семьи.

Срок рассмотрения заявки вырастет.

Сейчас это 5–7 дней. В январе будет 10–14 дней. Потому что людей на проверку будет ещё больше, а банков решений примут меньше.

Шок второй: 1 февраля 2026 — конец "двойной ипотеке" для семей

Это самое главное изменение в семейной ипотеке за несколько лет.

Было: Каждый супруг мог взять отдельный льготный кредит. Итого семья могла взять две ипотеки на две квартиры.

Будет: Одна семья — один льготный кредит. Оба супруга в одном договоре.

Звучит просто, но это меняет все.

Почему государство это ввело

Потому что в программе развелось злоупотребление. Некоторые семьи пользовались льготой не для улучшения условий проживания, а для инвестиций — покупали две, три квартиры по госставкам 6% и сдавали их в аренду. По сути, семья брала деньги государства для спекуляции.

Это была несправедливо. Те, кто нуждался по-настоящему (живет в коммунальной квартире, снимает помещение), не могли получить даже одну ипотеку. А инвесторы брали две.

Поэтому Минфин сказал "хватит" и ввел правило: одна льготная программа на семью. Точка.

Что это означает на практике

Если у вас есть семейная ипотека на одного супруга:
Вы не можете оформить вторую на другого. Даже если доход позволяет.

Если вы планировали две ипотеки:
Успейте оформить вторую до 31 января 2026. После этого дня это невозможно будет.

Если вы не оформили ни одной:
Когда оформляете одну, оба супруга должны быть в договоре. Можете привлечь третьих лиц — родителей, взрослых детей. Но это один кредит на семью.

Шок третий: может быть градация ставок по количеству детей

Это еще не принято, но обсуждается серьезно. Идея такая:

• Семья с одним ребенком: ставка 10–12% (вместо текущих 6%)

• Семья с двумя детьми: ставка 6% (как сейчас)

• Семья с тремя и более детьми: ставка 2–4% (намного дешевле)

Это стимулирует рождаемость, но бьет по семьям с одним ребенком. Те потеряют 4–6 процентных пункта льготы.

Важно: это еще может не пройти. Но вероятность высока — Минфин серьезно это рассматривает.

Что произойдет с ценами на жилье

Когда ипотека становится дороже или сложнее, спрос падает.

В январе-марте 2026 ожидается:

• дроп спроса на новостройки (застройщики получат меньше заявок);

• давление на цены вниз или стагнация;

• новые маркетинговые схемы (рассрочки от застройщика, программы обмена, аренда с выкупом);

• люди будут считать не месячный платеж, а первоначальный взнос.

На вторичном рынке перемен меньше — там цены зависят от общей экономической ситуации, а не от господдержки.

Главный вывод: почему нужно торопиться

Если вы хотели взять ипотеку когда-нибудь в будущем, будущее уже наступило. Нужно действовать до 31 декабря 2025.

Почему:

1. После 1 января первоначальный взнос может вырасти на 5–10 процентов. Это существенно.

2. После 1 февраля вторую ипотеку уже не возьмете вообще, если у вас есть первая.

3. Если введут градацию по детям, то семьи с одним ребенком могут потерять 4–6% льготы.

4. Требования банков станут настолько жесткими, что многих просто отклонят.

Практический план: что делать до конца года

Шаг 1: Соберите документы.
Справку о доходах, выписку из реестра недвижимости (если владеете), информацию о кредитах. Все это нужно будет показать банку.

Шаг 2: Проверьте кредитную историю.
Зайдите на сайт Бюро кредитных историй, запросите отчет про себя. Если там старые долги — ничего страшного. Если свежие проблемы — сначала закрывайте их, потом идите в банк.

Шаг 3: Закройте ненужные кредиты.
Автокредит на 30 000 рублей в месяц? Закрывайте. Банк посмотрит на соотношение доходов и кредитных платежей. Чем меньше платежей, тем больше шансов получить ипотеку.

Шаг 4: Подайте заявку в банк.
Не откладывайте на завтра. Процесс длится неделю. Лучше подать в начале декабря, чем в конце.

Шаг 5: Если нужна вторая ипотека (на другого супруга):
Подайте вторую заявку уже сейчас, в ноябре. Не ждите января. Банки могут перегрузиться.

Для Уфы и Башкортостана специально

На нашем рынке цены на первичку растут на 7–8% в год. Это выше инфляции. Если вы подождете еще полгода-год, жилье еще подорожает. Плюс условия ипотеки усложнятся.

Вторичный рынок более стабилен — там перемен меньше. Но и там цены держат. Так что откладывать нет смысла.

Что делать в 2026, когда изменения вступят в силу

Если вы не успели оформить ипотеку до конца 2025:

1. Ждите марта-апреля 2026 — к этому времени банки адаптируются к новым условиям и начнут одобрять кредиты проще.

2. Считайте на 25–30% первоначальный взнос вместо 20%.

3. Подбирайте объекты на вторичке — там ипотеку одобряют проще.

4. Привлекайте поручителей, если ваш доход граничит.

Как UNIKOR может вам помочь прямо сейчас

Мы знаем, какие банки одобряют быстро, какие требуют меньше документов, какие объекты пройдут проверку. Мы собираем пакеты документов так, как требует конкретный банк, и следим за сроками.

В конце 2025 спрос на нашу помощь максимален. Очереди в банках, долгие рассмотрения, постоянные звонки, уточнения.

Один звонок UNIKOR работает лучше, чем ваши десять звонков в банк. Это не реклама — это статистика.

Если вы решили действовать — позвоните нам прямо сейчас +7 962 547-70-20. Первая консультация бесплатна. Посчитаем, на какую сумму вы можете рассчитывать, какой банк лучше, когда сможете получить деньги.

Потом может быть поздно.

Статья основана на официальных решениях Минфина, ДОМ.РФ и анализе рынка недвижимости Уфы и Башкортостана. Сроки и условия актуальны на 28 ноября 2025 года.